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封顶总价近115亿!逾20家房企报名杭州今年这场土地大战一触即发

尽管2020上半年卖地金额高达1739亿,但不可置否的一点是:杭州土拍市场上,已经很久没有出现让人有记忆点的地块了。

要么,城市地标级宝地,比如恒隆百井坊、新鸿基江河汇;要么,城市某一重要历史阶段的封面代表作,比如杭州亚运村;再或者,一场史无前例、旷日持久的土地拉锯战,从下午1点半拍到凌晨1点半的101亿澄品……

好在2020下半年,杭州有多宗重量级地块预备登场:文晖三芒星、西站站城综合体、甚至可能还会有亚运村。

文晖三芒星地块,位于和平会展中心北面,西临绍兴路、北至王马路。

三芒星由三宗子地块组成,合计出让面积107403㎡,用地性质为住宅,容积率2.78,可建面积29.85万方。

地块起拍总价88.18亿,起拍楼面价29539元/㎡;封顶总价114.58亿,封顶楼面价38382元/㎡。当竞买人报价触及封顶价时,转为竞自持比例环节。

值得一提的是,文晖三芒星地块的出让公告中,首次出现了文晖板块的商品房限价:未来商品住房销售精装均价不高于51700元/㎡(装修标准4500元/㎡)。

文晖三芒星地块位置图(来源 浙报传媒地产研究院 决策通)

武林广场周边2-3公里范围内,已经很久没有出现过这么大体量的涉宅用地了。上一次,还是2013年的华家池。

文晖三芒星是纯宅地,三宗子地块合为一宗出让,占地面积161.1亩,可建面积29.85万方。这是一个什么概念,大约就是华家池三个项目中可售住宅面积的总和。

第二,这是一宗百亿级的土地,起拍总价88.18亿,封顶总价114.58亿。

一宗是信达中心,成交总价123.18亿元;一宗是保利澄品,成交总价100.99亿;一宗是恒隆百井坊项目,成交总价107.3亿;一宗新鸿基江河汇综合体,成交总价132.6亿。

文晖三芒星地块,只要溢价率拍到14%以上,总价就将破百亿,成为杭州百亿地俱乐部的新成员。

其中,有杭州高端住宅垄断者:滨江、融创等;有不差钱的央企、国企:中海、招商等;还有闽系基因的:融信、阳光城、建发等。

而在地块挂牌之后,面对高达17.64亿的报名保证金,仍有近10家房企参与报名。

形势的倒逼,会使得部分房企,尤其是想在杭州继续深耕下去的外来房企,下半年要更加积极地放手一搏。

本次文晖三芒星地块挂牌,比较值得关注的一点是,它首次出现了文晖板块的商品房限价:未来商品住房销售精装均价不高于51700元/㎡(装修标准4500元/㎡)。

第一梯队:单价7万+,市中心(79800元/㎡)、南星(70800元/㎡)。

第二梯队:单价6-7万元/㎡,望江(69800元/㎡)、江河汇(69800元/㎡)。

第三梯队:单价5-6万元/㎡,城西文教区(58000元/㎡)、申花(54000元/㎡)、文晖(51700元/㎡)、滨江西兴(51500元/㎡)。

也就是说,在杭州限价体系中,文晖是不如申花的,仅仅比滨江西兴高了200块一平。

更有意思的是,文晖三芒星南面仅800米的九龙仓君玺,早在2014年,大户型均价就已卖到了45000元/㎡;2016年时,部分大户型的价格甚至卖到了6万+。

对比6年前的九龙仓君玺,文晖三芒星的房价几乎没怎么涨。

不过对比东面200米、高层在售精装均价48200元/㎡的中海望庐,文晖三芒星的房价又看似有了微涨。

二手房方面,相关数据显示,地块周边建筑年代在2001年左右的现代雅苑,目前二手房成交价在40000元/㎡左右;交付不满2年的万科新都会1958,近期二手房成交价在50000-55000元/㎡左右。

精装均价51700元/㎡,限价还不如申花高,文晖贱卖了吗?

关于这个问题,浙报传媒地产研究院主任罗兰认为,不能单单以距离武林广场的远近,来衡量板块的价值。

申花已经发展很多年了,各项配套都已成熟,有商业综合体、有地铁,还有大波待改善的地缘性客群。文晖不一样,文晖板块大部分区域才刚刚拆迁完毕不久,和申花的城市界面完全不同。

那么,文晖到底值不值精装51700元/㎡这个价格,答案是肯定的。中海望庐的中签率已经说明了一切。

今年6月,中海望庐小高层4号楼、高层5号楼公开摇号,高层精装均价48200元/㎡、小高层精装均价54800元/㎡,摇号中签率仅12.27%。

如果你觉得51700元/㎡的文晖贵,那么看看隔壁城东新城吧,房价也已经卖到了47000-48000元/㎡。

无论明天的文晖三芒星地块由谁竞得,可以确定的两点是:

①以文晖三芒星未来进入商品房市场的货值来估算,无论谁拿地,都是一块大蛋糕。来年,会助力其在杭州房企销售排行榜中,冲上一个好名次。

②51700元/㎡的文晖,对于想留在市中心的购房者来说,一定是具有性价比的。毕竟地铁通了,嘉里城也在设计中了,马上还有艮山门上盖综合体……文晖崛起,需要的只是时间而已。

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